住宅を住宅ローンを利用して購入する際に減税が受けられる住宅ローン減税制度が2022年に改正されました。
どのような改正があったのか、住宅ローン減税制度の概要から適用基準まで解説していきます。
目次
住宅ローン減税制度とは
住宅ローン減税制度は国民が住宅ローンを利用してマイホームを得やすくなるよう、金利負担の軽減のために設けられた制度です。
バブルやバブル崩壊などの時代を経て、経済不況でマイホーム取得に踏み切れなかった時代、そして現代へと経済環境やマイホームを取り巻く環境も変化しています。
そこで、時代の変化に合わせて住宅ローン減税制度の内容も、適宜改正が行われてきました。
当初は一定期間の限定措置であったものですが、改正を繰り返しながら延長されてきた経緯があります。
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2022年の改正で何が変わるのか
2022年の改正で入居に係る適用期限を令和4年から7年に再び延長が行われました。
適用対象者の所得要件が、合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げられたのも大きな改正です。
所得が2,000万円を超える年度は、住宅ローン減税が受けられません。
そのほか、改正の主なポイントを以下で説明します。
確認しておきたいポイントとして、控除率の引き下げ、控除期間、借入上限額の上乗せ措置が挙げられます。
控除率の引き下げ
2021年の年末までは控除率は年末残高の1％でしたが、0.7%に引き下げられました。
所得税から控除しきれない場合は住民税からの減税が可能です。
ただし、住民税から減税できる金額には上限があります。
この上限額も、課税総所得金額等の7％または13.65万円のいずれか小さい金額から、課税総所得金額等の5％または最高9.75万円のいずれか小さい金額までに引き下げられました。
控除期間
新築の認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅は控除期間13年間になりますが、それ以外の新築と中古住宅は10年です。
借入上限額の上乗せ措置
従来は新築について、一定の省エネ性能を備えていると上乗せがされましたが、2022年の改正では、中古住宅も含めて住宅の環境性能などに応じた借入限度額の上乗せ措置が講じられます。
新築のZEH水準省エネ住宅については、2022年と2023年の入居の場合、従前の4,000万円限度から4,500万円に上乗せ、中古の認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合は以前2,000万円までであったのが3000万円になります。
新築か中古か、省エネ性能の種類やレベル、入居年度などによって借入上限額に違いが出るので、細かく確認するようにしましょう。
ZEH住宅に関する記事はこちら
制度適用の基準
住宅ローン減税制度の適用対象となるものには、新築住宅の新築や購入をはじめ、中古住宅の購入および増改築や改修といったリフォーム工事も含まれます。
それぞれ、一定の要件を満たさないと住宅ローン減税制度の適用対象にならないため、住宅の購入や工事を行う前およびローンを借りる前によく確認しておきましょう。
新築住宅
新築住宅の建築や購入の場合、これまでは床面積が50平方メートル以上でないと適用されませんでした。
2022年改正により、控除期間が13年となる省エネ性能などを備えた一定の住宅については、床面積要件が40平方メートル以上に緩和されます。
ただし、緩和される40平方メートル以上50平方メートル未満については、合計所得金額1,000万円以下の人に限ります。
すべての人が緩和されるわけではないので気を付けましょう。
控除期間が13年になり、合計所得金額1,000万円以下の人なら40平方メートル以上でも適用対象となる認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅とはどのようなものか、概要を確認しておきましょう。
認定住宅
認定住宅とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅のことを指します。
認定長期優良住宅は何世代にもわたり、長く使い続けることができる構造や設備を備え、リフォームなどが容易にできる仕様となっており、バリアフリー性、省エネ性、耐震性などの一定基準を満たした住宅のことです。
認定低炭素住宅は、二酸化炭素の排出量を一定以下にコントロールできる、省エネ性に優れた住宅のことです。
ZEH水準省エネ住宅
ZEHはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスのことで、省エネ機器の導入と太陽光発電などによる創エネにより、消費電力と創出するエネルギーのトータルが年間でゼロになるようにできる住宅を指します。
省エネ基準適合住宅
省エネ基準適合住宅とは、太陽光発電などの創エネ設備はないものの、省エネ性に優れた一定の基準を満たす住宅のことです。
中古住宅
中古住宅の場合、従来は耐火住宅は築年数が25年以内、非耐火住宅は20年以内という築年数の制限がありました。
これを超える築年数の中古住宅を住宅ローンで購入しても、住宅ローン減税は受けられませんでした。
この要件が緩和され、築年数は関係なく、昭和57年以降に建築された住宅、すなわち、新耐震基準適合住宅であれば、制度適用の対象となります。
リフォーム
住宅ローン減税が適用されるリフォーム工事の対象工事については、2022年も大きな変更点はありません。
増改築工事や建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事、マンションの専有部分の床や階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事は対象です。
また、家屋のうち居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事も対象になります。
現行の耐震基準への適合を図るための耐震改修工事、一定の条件を満たすバリアフリー改修工事、一定の条件を満たす省エネ改修工事も対象です。
なお、いずれの工事も工事費用から補助金などを除いた金額が100万円（税込）を超えないと対象になりません。
リフォームローンに関する記事はこちら
利用の際の注意点
住宅ローン減税制度を利用して住宅の建築や購入、リフォーム工事を行いたい場合には以下の点に気を付けましょう。
省エネ制度の確認
新築および中古住宅でも、一定の条件を満たす省エネ住宅を建築、購入すると、借入限度額が引き上げられることや控除期間が10年ではなく13年に延長されます。
そのため、有利な減税を受けるために、省エネ制度についてしっかりと確認し、適用を受けられるように検討を行わなくてはなりません。
太陽光発電を乗せれば良い、省エネ給湯器を設置すれば良い、といった単純な話ではないので注意が必要です。
認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など、それぞれ細かな基準がありますので、住宅の設計を依頼する場合や分譲住宅や中古住宅を購入する際には、条件を満たすかしっかり確認しましょう。
また、省エネ基準を満たすリフォーム工事を行うと住宅ローン減税の対象になりますが、その条件も細かく確認することが必要です。
住宅ローンの繰り上げ返済
住宅ローン減税制度は、その年の年末の借入残高に控除率をかけたものが減税されます。
そのため、途中で繰り上げ返済をすれば、残高が減る分減税額は減ります。
一方、繰り上げ返済をすれば、利息の軽減が可能です。
いずれが良いかは住宅ローンの利率によっても異なります。
たとえば、控除率が0.7％に引き下げられたため、それを上回る利率で借りているのであれば、繰り上げ返済をしたほうが有利な場合があります。
なお、所得が2,000万円を上回る年は、上回る年度に限り、住宅ローン減税ができません。
減税が受けられない年に繰り上げ返済をするのは有利になります。
確定申告が必要
住宅ローン減税制度を受けるには、最初の年度には必ず確定申告が必要です。
ただし、給与所得者の場合、次年度からは年末調整で減税が受けられるようになります。
その際は、会社で年末調整の書類を提出する際に銀行からの借入金の残高証明書と最初に確定申告をした時に税務署から交付される（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書を添付しましょう。
個人事業主など事業所得者に関しては、毎年の確定申告時に忘れずに適用を申請しましょう。
省エネ住宅に関連する記事はこちら
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まとめ
住宅ローン減税制度とはマイホームの取得やリフォームを促進するために、住宅ローンの利息負担の軽減を図る制度です。
もともと一定期間の措置であったのが、延長がなされてきたとともに、時代の変遷や経済環境の変化に伴い、改正が行われています。
2022年の改正では所得制限の引き下げや面積の緩和のほか、控除率の引き下げ、控除期間、借入上限額の上乗せ措置などが実施されました。
住宅ローンの適用対象は新築住宅、中古住宅、リフォーム工事ですが、それぞれ適用条件が異なるため、工事や購入の検討時によく確認してください。
利用の際の注意点として、借入限度額の上乗せや控除期間が13年になる省エネ制度の内容を細かく確認をすることが必要です。
また、適用期間中の住宅ローンの繰り上げ返済について、減税といずれが有利かも検討しましょう。
住宅ローン減税の適用を受けるには初回は必ず確定申告が必要になりますので、添付書類も含め、間違いのないよう手続きしましょう。
