1992年に都市圏の農地は、生産緑地として指定されている場所が多々あります。
固定資産税が安くなる、相続税の納税猶予などもあり、メリットが多いことから生産緑地として利用されています。
しかし永遠にメリットを受けられるわけではなく、30年と期間が指定されていました。
その30年後が2022年にあたり、宅地化が加速すると言われています。
しかし、宅地化されてしまうと、税制面のメリットなど受けられなくなってしまい大変です。
そこで今回は、生産影響や対処法について解説していきます。
目次
生産緑地とは
生産緑地とは、生産緑地法に基づいて指定を受けている農地を指します。
生産緑地として指定されるには、生産緑地法第3条の中にも記されている、「農林業を続けることが可能である」「300㎡以上の面積がある」といった条件を満たす必要があります。
さらに、生産緑地に指定されている農地は、日本全国に散らばっているわけではありません。
地方のエリアにはほとんど指定を受けている農地はなく、東京都や大阪府といった首都圏がほとんどです。
生産緑地制度の目的
農地が売却され、次々と宅地化することで起こる、環境問題や災害を懸念し制定されたのが「生産緑地制度」です。
農地や森林などの自然が豊かであることで、日々の保水機能や地盤保持が維持されています。
つまりこのまま宅地化が進み、自然破壊が進めば、大気汚染・地球温暖化といった環境問題やこうした環境問題が要因の災害が引き起こされる可能性があります。
こうした事態を防ぐのが、「生産緑地制度」の大きな目的です。
「生産緑地制度」は、30年間農業経営を続けることを義務化される代わりに、納税の一部免除といった優遇を受けることができます。
実際、上述の制度実施により、農地継続によるメリットを鑑みて、宅地化を選択しない人々も多数存在しました。
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生産緑地制度の特徴
農業を30年続けなければいけないという決まりはありますが、固定資産税や相続税の一部免除といったメリットが多いのも生産緑地制度の特徴です。
この章では、生産緑地制度の特徴をさらに具体的にご紹介します。
30年間の農業業務
メリットが多い生産緑地制度とはいえ、30年間農業を続けなければいけないという条件があります。
期間も数年ではなく30年と長いため、リスクを考えた上で制度を利用しなければなりません。
さらに、農地ではなく他に建物を建てる、土地の形質を変えることも禁止されています。
万が一違反した場合は、市町村長から原状回復を求められる可能性があります。
相続税の納税猶予
昭和50年代までは、農地を相続し継続していくことが困難になる程の多額の相続税がかかっていました。
農業を続け利益を出し続けても、それ以上にお金を取られてしまっては経営を継続できません。
そこで、安心して相続し農業を続けられるように、相続税の納税の猶予制度が適用されるようになりました。
農業投資価格を参考にしながら、相続税評価額を出し計算されるため、本来納める必要のある税金に比べて、大幅に低い金額です。
固定資産税の軽減
固定資産税も相続税と同様に、制度によって大きく納税額が軽減されるため、安心して農業を営むことができます。
市街化区域内の一般農地では、こうした優遇が無い為に宅地並みの高い金額の税金がかかりますが、生産緑地の場合はその約100分の1の税負担で済みます。
生産緑地の2022年問題とは
相続税や固定資産税の一部免除期間は30年であり、その30年後が2022年現在です。
今まで大幅に税金が優遇されていたのにも関わらず、期限とともに多額の納税が課されます。
最大では100倍に上がる可能性もあるため、納税できる程の資金が無く、納めることができない可能性があります。
また、相続税に関しては猶予されているため、放っておけば猶予分の支払いも発生し、さらには利子税もかかります。
こうして農地を所有し続けることが負担となることやこれが要因となり、市場に次々と土地が売り出されることで地価が下落することが、生産緑地の2022年問題です。
行政の対応
行政側でもこの問題は大変なことになると感じているため、対策は講じています。
1992年に制定された決まりのままではなく、利用する方が安心して使えるような制度に改正しています。
下限面積の引き下げ
生産緑地とみなされる為の条件には、下限面積があります。
これまでは500㎡以上なければならないと決まっていましたが、現在は下限面積が引き下げとなり、市区町村の条例で300㎡以上となっています。
これまでは相続や公共収用によって、500㎡以上に達しないケースが多々ありました。
この場合、納税が困難となり、それまで生産緑地だった場所も条件を満たすことができなくなっていました。
道連れでこのまま農業を続けられないと、宅地となり優遇処置が解除されるケースも多々あります。
少しでも条件によって農地が減少しないよう、行政は下限面積を引き下げました。
設置できる施設の拡大
生産緑地は農業を行うことが目的であるため、施設を作る場合はビニールハウスなど直接農業に関連するものしか作ることができませんでした。
しかし、農地として継続できるよう、ビニールハウス以外の農産物に関係する施設の建設を許可する規制緩和がなされました。
例えば、レストランを開業し農地で収穫した農作物を使う、収穫した野菜などを販売する直売所などを設置するといったことも可能です。
設置した施設で新たな資金を得ることができる体制を作ることで、農業を以前よりも継続しやすくなります。
特定生産緑地制度の創設
1992年の段階では、生産緑地になってから30年の間に土地の買取の申し出をしなければ、そのまま指定解除されるという規制がありました。
しかし、期間終了の2022年に近づき、現状市町村で農地を買い取る程の資金が無く、ほとんどが宅地になる可能性があります。
少しでも生産緑地として継続してもらう為、「特定生産緑地」に指定された土地に限り、買取の申し出ができる時期が10年間延長されるようになりました。
延長の場合はもちろん、減税などの優遇を引き続き被ることができます。
これらの規制緩和によって、行政は2022年問題の影響の低減を図っています。
生産緑地問題の対処法
現在生産緑地制度を利用している人々は、どのように対処していけばよいのでしょうか。
そこでこの章では、どのような対処法があるのか紹介していきます。
特定生産緑地の指定を受ける
今後も引き続き農業を続けていく場合は「特定生産緑地」の指定を受けることがおすすめです。
この指定を受けることで上述した通り、固定資産税の減税、相続税の納税猶予措置が継続されます。
つまり2022年の期限までと同様の条件とで農業を続けることができるため、多額の納税といった金銭面での心配なく農業を続けることができます。
相続者がいない等の理由により農業を続けていくことができない場合は、宅地転用し売却する方が賢明です。
その為、相続者になる可能性のある人物と相談し、農業を続けるか否かを話し合っておくと良いでしょう。
相続者が誰もいない場合、相続税のさかのぼり課税が発生する可能性があります。あらかじめ対処できるように、事前に決めておきましょう。
買取申出をする
30年経過すると、市区町村に買取を申し出をすることができます。
しかし、申し出をしたからといって、必ず買い取ってもらえるわけではありません。
財政が豊かな市区町村は少なく、買取が難しい場合もあります。
ただ市町村が買取できない場合、ほかの農業者への斡旋してもらえる場合もあるため、属する市町村に確認しておくと良いでしょう。
まとめ
生産緑地制度が1992年に始まり、あっという間に30年が経ち2022年になりました。
今まで受けていた待遇が一旦終了となるため、今後どのようにするか検討しなければなりません。
続けていくために特定生産緑地の指定を受けたいと考えている場合、早めの申し出を心掛けましょう。
市区町村によっては、申し出の期限が短くなっている場合もあります。
このまま農業を続けていくのか、ほかの選択肢も考えたほうが良いのか悩んでしまったら、相談をしましょう。
弁護士など生産緑地制度に詳しい専門家はいるので、早めに現状を伝えて見ましましょう。
