ビルメンテナンス業界の課題とは？人手不足の現状や解決策、今後の動向を解説

ビルや商業施設、ホテル、病院などの建物を安全・快適に利用するために、ビルメンテナンス業は欠かせません。建物や設備が存在する限り、清掃や設備管理、衛生管理などのメンテナンス業務は継続して必要とされます。

一方で、ビルメンテナンス業界では、人手不足・従業員の高齢化・現場管理者や専門技術者の不足・人件費や物価の上昇など、さまざまな課題を抱えています。

さらに、業務の属人化や技術継承、報告書作成などの事務作業、顧客情報や設備情報の分散といった課題への対応も必要です。

今後も事業を成長させるには、従来のように人材の確保だけに頼るのではなく、DXやAI、ロボットなどを活用した省人化や業務の標準化によって、生産性を高めることが重要になります。

この記事では、ビルメンテナンス業界の現状や主な課題、課題を解決する方法、今後の動向について、2026年時点の最新情報をもとに解説します。

ビルメンテナンス業界の現状

ビルメンテナンス業界は、建物の清掃や設備管理などを通じて、建物を安全・快適に利用できる状態に維持する業界です。

建物が存在する限り一定の需要が見込まれる一方、人材不足や人件費の上昇などによって、従来と同じ方法で事業を続けることが難しくなっています。

全国ビルメンテナンス協会の「ビルメンテナンス情報年鑑2026」によると、ビルメンテナンス業務の平均売上高は2023年度の約18.6億円から2024年度には約19.4億円となり、前年比4.7％増加しました。また、2025年度の売上高見通しも平均6.3％増となっています。

このことから、ビルメンテナンス業界は単純に需要が減少しているのではなく、需要がある一方で、人材やコスト、生産性に関する課題が深刻化している業界といえます。

特に人手不足は長年にわたって業界の大きな課題となっています。2026年の調査では、「現場従業員が集まりにくい」と回答した企業が88.5％に達し、13年連続で最も多い悩みとなりました。

ビルメンテナンス業とは？

ビルメンテナンス業とは、建物を安全・快適に利用できる状態に維持するため、清掃や設備管理、衛生管理などを行う事業です。

主な業務には、以下のようなものがあります。

このように、ビルメンテナンス業は単に建物を清掃する仕事ではありません。建物の設備や衛生、安全などを幅広く管理し、利用者が安心して建物を利用できる環境を維持する役割を担っています。

ビルメンテナンス業界の課題

ビルメンテナンス業界では、安定した需要がある一方で、人材やコスト、業務効率などに関する課題が顕在化しています。
ここでは、現在のビルメンテナンス業界が抱えている主な課題を紹介します。

人手不足・人材不足

ビルメンテナンス業界における最大の課題の一つが、人手不足・人材不足です。

全国ビルメンテナンス協会の2026年調査では、「現場従業員が集まりにくい」が88.5％で最も多く、13年連続で1位となっています。

さらに、「現場従業員の若返りが図りにくい」が74.1％、「賃金上昇が経営を圧迫している」が67.5％となっています。

人手不足が続くと、一人当たりの業務負担が増えるだけでなく、教育や技術継承にも影響します。新規案件を受注したくても、人員を確保できずに受注を見送らざるを得ないケースも考えられます。

従業員の高齢化

人手不足とともに、従業員の高齢化や若手人材の確保も大きな課題です。

全国ビルメンテナンス協会の調査でも、「現場従業員の若返りが図りにくい」という回答が74.1％に上っています。

従業員の高齢化が進むと、体力を必要とする業務の負担が増えるだけでなく、ベテラン従業員が持つ知識や経験を次世代へ継承することも難しくなります。

若手人材を採用するだけでなく、ベテランの経験をマニュアルやデジタルデータとして残し、技術を継承できる仕組みを整えることが重要です。

現場管理者・専門技術者の不足

ビルメンテナンス業界では、現場で作業する従業員だけでなく、現場を管理する人材や専門技術者の不足も課題になっています。

2026年の全国ビルメンテナンス協会の調査では、「現場管理者が育ちにくい」が55.1％、「専門技術者の確保が難しい」が47.1％となりました。いずれも前回調査より4ポイント以上増加しています。

現場管理者が不足すると、複数の現場を効率よく管理することが難しくなり、管理者一人当たりの負担も増加します。

そのため、従業員の採用だけでなく、管理者を育成する教育体制や、現場情報を共有できる仕組みを整えることが重要です。

人件費・物価の上昇

人手不足とともに、人件費や物価の上昇もビルメンテナンス企業の経営を圧迫しています。

ビルメンテナンス業は労働集約型の業務が多いため、賃金が上昇すると企業のコストにも直接影響します。清掃用品や設備関連の資材、エネルギーなどの価格上昇も、利益を圧迫する要因です。

2026年の全国ビルメンテナンス協会の調査では、30～50歳程度の常勤従業員を中途採用する際の平均募集賃金が、一般清掃で約22.8万円、設備管理で約27.3万円、警備で約22.5万円となっています。いずれも前年度から5～6％台上昇しています。

今後は、単純に売上を増やすだけではなく、人件費や物価上昇を踏まえて利益を確保できる経営が求められます。

価格競争と価格転嫁

ビルメンテナンス業界では、複数の企業が同じ案件を受注しようとすることで、価格競争が発生することがあります。

しかし、人件費や物価が上昇しているにもかかわらず、契約金額を据え置いたままでは利益を確保することが難しくなります。

全国ビルメンテナンス協会の2026年調査では、2025年度の契約改定率は官公庁で6.2％、民間で10.0％となっており、前回調査から大きく上昇しています。コスト上昇分を契約価格へ適切に反映する価格転嫁は、今後の経営において重要なテーマです。

また、2026年1月には取適法が施行され、取引条件や価格交渉についても適切な対応が求められています。

業務の属人化・技術継承

ビルメンテナンス業務では、長年の経験や現場ごとの知識が必要になるケースがあります。その結果、特定の従業員に知識やノウハウが集中する「属人化」が起こりやすくなります。

担当者が休んだり退職したりすると、業務の進め方が分からなくなったり、顧客対応に時間がかかったりする可能性があります。

業務手順や点検内容、顧客ごとの注意事項などをマニュアル化し、誰でも確認できる状態にすることが重要です。

報告書作成・事務作業の負担

ビルメンテナンス業務では、現場での清掃や設備点検だけでなく、作業報告書の作成や写真整理、顧客への報告などの事務作業も発生します。

現場で取得した情報を紙やExcelなどに記録し、事務所に戻ってから報告書を作成する場合、転記や二重入力が発生し、現場と事務所の双方に負担がかかります。

人手不足が続く中では、こうした間接業務の負担も無視できません。現場で入力した情報をそのまま共有・報告できる仕組みを整え、事務作業を効率化することが重要です。

顧客・契約・設備情報の分散

ビルメンテナンス業務では、顧客情報や契約内容、設備情報、作業履歴、報告書など、多くの情報を扱います。

これらの情報が担当者ごとのExcelや紙、個別のファイルなどに分散していると、必要な情報を探すのに時間がかかったり、担当者以外が内容を把握できなかったりする可能性があります。

また、担当者が退職した際に、これまで蓄積してきた顧客対応の履歴や現場のノウハウが失われるケースもあります。

そのため、顧客・契約・設備・作業などの情報を一元管理し、会社全体で共有できる状態にすることが重要です。

顧客ニーズの多様化

ビルオーナーや施設管理者から求められるサービスも変化しています。

従来の清掃や設備管理だけではなく、省エネ、脱炭素、防災、衛生管理、設備の効率的な運用など、建物の価値や利用者の快適性を高めるサービスが求められるようになっています。

そのため、今後は「決められた作業を行う」だけでなく、顧客が抱えている課題を把握し、改善策まで提案できる企業が競争力を高めやすくなるでしょう。

ビルメンテナンス業界の課題を解決する方法

ビルメンテナンス業界の課題を解決するには、人材を確保するだけでは十分ではありません。限られた人員で効率よく業務を行い、サービス品質と利益を維持できる仕組みを整えることが重要です。

DX・ITを活用する

人手不足や事務作業の負担への対応策として重要なのが、DX・ITの活用です。

例えば、以下のような業務をデジタル化できます。

DXによって事務作業や情報共有の時間を削減できれば、従業員がより重要な業務に時間を使えるようになります。

全国ビルメンテナンス協会も2026年度の生産性向上施策として、新技術活用・人材活用・DX推進を3本柱に掲げています。具体的には、ドローン、ロボット、生成AI、設備管理DXなどが取り上げられています。

ロボット・AIなどで省人化する

人手不足を解消するためには、採用だけでなく、業務そのものを省人化するという考え方も重要です。

例えば、清掃ロボットやIoTセンサーなどを活用すれば、巡回や清掃、設備管理の一部を効率化できます。

また、生成AIを活用して報告書や文書の作成、情報整理などを効率化する方法もあります。

人が行うべき業務と、機械やAIに任せられる業務を整理することで、人材不足への対応と生産性向上を両立しやすくなります。

業務を標準化・マニュアル化する

属人化や技術継承の問題を解決するには、業務の標準化も欠かせません。

作業手順や点検方法、顧客ごとの注意事項などをマニュアル化しておけば、担当者が変わっても一定の品質で業務を進めやすくなります。

さらに、新人教育にも活用できるため、教育担当者の負担軽減や新人の早期戦力化にもつながります。

人材育成・資格取得を支援する

人手不足への対応では、採用だけでなく、現在働いている従業員の育成も重要です。

設備管理など専門知識が必要な業務では、資格取得を支援したり、経験に応じた研修を実施したりすることで、従業員のスキル向上につなげられます。

また、ベテラン従業員のノウハウを若手に伝える仕組みを整えることで、人材育成と技術継承を同時に進めることができます。

外国人材を活用する

人材確保の選択肢として、外国人材の活用もあります。

ビルクリーニング分野では、在留資格「特定技能」による外国人材の受け入れが可能です。ただし、対象業務や受け入れ企業の要件などが定められているため、採用時には最新の制度を確認する必要があります。

外国人材を長期的に活用するためには、採用するだけでなく、業務マニュアルの整備や教育、コミュニケーション支援など、働きやすい環境を整えることが重要です。

適正な価格設定・価格転嫁を行う

人件費や物価が上昇する中で、契約金額を据え置いたままでは利益を確保できなくなる可能性があります。

そこで重要になるのが、自社の人件費や資材費などのコストを把握し、適正な価格で契約することです。

全国ビルメンテナンス協会の2026年調査では、2025年度の契約改定率は官公庁6.2％、民間10.0％となっています。コスト上昇を契約価格へ反映する動きも進んでいます。

そのため、案件ごとの原価や利益を正確に把握し、価格交渉の根拠として活用できる仕組みを整えることが、安定した経営を実現するうえで重要になります。

付加価値の高いサービスを提供する

価格だけで競争すると、利益率を維持することが難しくなります。

そこで、清掃や設備管理などの基本業務に加えて、省エネ、防災、設備の効率化、データを活用した建物管理など、顧客の課題を解決するサービスを提供することが重要です。

「安いから選ばれる」のではなく、「自社だから任せたい」と思ってもらえる強みをつくることで、価格競争から脱却しやすくなります。

ビルメンテナンス業界の今後

ビルメンテナンス業界は、建物が存在する限り必要とされる業界です。一方で、少子高齢化による人手不足や人件費の上昇などを背景に、従来と同じ方法で業務を続けることは難しくなっています。

全国ビルメンテナンス協会も2026年度の生産性向上施策として、新技術活用・人材活用・DX推進を掲げています。今後は、人を増やすだけでなく、少ない人員で高い品質を維持できる仕組みづくりがより重要になるでしょう。

DX・AIによる省人化が進む

人手不足が続く中で、DXやAI、IoT、ロボットなどを活用した省人化はさらに進むと考えられます。

特に、巡回や清掃、点検、報告、情報共有など、繰り返し発生する業務ではデジタル技術を活用できる余地があります。

今後は、「人を増やして業務量に対応する」のではなく、「仕組みを変えて一人当たりの生産性を高める」という考え方が重要になるでしょう。

人材育成・外国人材の活用が重要になる

採用競争が続く中では、日本人だけに採用対象を限定せず、外国人材を含めて幅広く人材を確保することも重要です。

ただし、採用しただけで人手不足が解決するわけではありません。教育やマニュアル整備、資格取得支援などによって、従業員が長く働き、能力を発揮できる環境をつくる必要があります。

高付加価値サービスへの転換が進む

今後は、清掃や設備管理などの作業そのものだけではなく、顧客が抱える課題を解決するサービスが重要になります。

例えば、省エネや脱炭素、防災、設備の最適運用など、建物の価値を高める提案ができれば、価格だけではない競争力を持つことができます。

ビルメンテナンス業界は、単に「建物を維持する業界」から、建物の価値や利用者の快適性を高めるサービス業へと役割を広げていくことが期待されています。

ビルメンテナンス業界に関するよくある質問

ビルメンテナンス業界の最大の課題は何ですか？

最大の課題の一つは人手不足です。全国ビルメンテナンス協会の2026年調査では、「現場従業員が集まりにくい」が88.5％で最も多く、13年連続で1位となっています。また、現場管理者や専門技術者の不足も課題となっています。

ビルメンテナンス業界は今後なくなりますか？

ビルメンテナンス業そのものがなくなるとは考えにくいでしょう。建物を安全・快適に維持するための清掃や設備管理は今後も必要です。ただし、人手不足やコスト上昇への対応が求められるため、DXや省人化、業務の標準化を進められる企業と、そうでない企業との競争力の差は広がる可能性があります。

ビルメンテナンス業界は人手不足ですか？

はい。深刻な人手不足が続いています。全国ビルメンテナンス協会の2026年調査では、88.5％の企業が「現場従業員が集まりにくい」と回答しています。さらに、現場管理者や専門技術者の確保も課題になっています。

ビルメンテナンス業界でDXが必要なのはなぜですか？

人手不足が続く中で、限られた人員で業務を行う必要があるためです。作業予定や顧客情報、点検結果、報告書などをデジタル化することで、情報共有や事務作業を効率化できます。また、ロボットやAIなどを活用することで、省人化や生産性向上につなげられる可能性があります。

ビルメンテナンス業界では外国人材を採用できますか？

ビルクリーニング分野では、在留資格「特定技能」による外国人材の受け入れが可能です。ただし、対象業務や受け入れ企業の要件などが定められているため、採用する際は最新の制度を確認する必要があります。

まとめ

ビルメンテナンス業界は、建物を安全・快適に維持するために今後も必要とされる業界です。業界全体の売上も増加傾向にありますが、人手不足や従業員の高齢化、人件費・物価の上昇、現場管理者や専門技術者の不足など、さまざまな課題を抱えています。

さらに、報告書作成などの事務作業、顧客・契約・設備情報の分散、業務の属人化なども、限られた人員で業務を行ううえでの負担となります。

こうした課題を解決するためには、人材採用だけに頼るのではなく、DXや業務の標準化、ロボット・AIなどによる省人化、人材育成、外国人材の活用などを組み合わせることが重要です。

また、人件費や物価の上昇に対応するためには、適正な価格設定や価格転嫁を進め、案件ごとの原価や利益を把握することも欠かせません。

今後のビルメンテナンス業界では、人手不足を前提として業務を効率化し、従業員一人ひとりの生産性とサービスの価値を高める経営が、企業の競争力を左右するポイントになるでしょう。