住宅リフォーム・工事における工事管理のコツは?

住宅リフォーム・工事における工事管理のコツは?

住宅リフォームにおける工事管理は、新築工事の工事管理よりも難しい場合が多くあります。
住宅リフォーム工事では、工事する建物の状態がいつも同じとは限らない為です。

では、住宅リフォーム工事における工事管理をするうえで、工事を成功させるコツは何なのでしょうか。

本記事では、工事管理の業務内容や新築工事における工事管理の違いについて触れながら、リフォーム工事を成功させるコツをお伝えしていきます。

工事管理の業務内容とは?

リフォーム工事 工事管理

そもそも工事管理とは、現場監督が工事現場の指揮をとり、工事が工程通り進んでいるか、従業員や近隣住民への安全は確保できているかなど、工事全体を管理する業務です。
現場監督の主な業務は、「工程管理」「安全管理」「品質管理」「原価管理」の4つです。

工程管理

工程管理とは、工事が工期通り進んでいるか管理する業務です。
工期までに建設物を完成できるよう、工事全体の進捗情報を把握し、作業工程を管理する、工事管理において重要な業務になります。

工程管理には、主に「工程表作成」「工事の指示・指揮」「進捗情報の把握・工程通りに進める」「工程表の見直し・改善」の業務があります。

業務1

工程表の作成

工程表を作成するうえでは、以下の手順で行うことが基本です。

  • 計画を立てる
  • 品質の管理
  • 原価の確認
  • 工事の進捗状況を確認
  • 天候などによる損害を想定
  • 経営を考慮

業務2

工事の指示・指揮

工事を工程表通りに、工期に間に合うように完成させる為に、現場の指示や監督を行います。

業務3

進捗情報の把握・工程通りに進める

工事全体のスケジュールを管理し、工程表通り工事が進んでいるか管理を行います。

業務4

工程表の見直し・改善を行う

工事が工程通り進行できなかった場合、遅れた部分の作業を改善し工事を進めます。工期のズレを出来るだけ小さくなるよう、工程表の見直しや改善を行います。

安全管理

工事現場は、危険が伴うことが多く、事故が起きやすい環境にあります。そのため、工事が安全に完了できるように、現場監督は安全管理を行う必要があります
安全管理の主な業務は以下の通りです。

  • 機材点検:機材の安全点検
  • 工法の確認:定められた工法通りに行う
  • 従業員の健康チェック:過労や体調不良を報告、事故を予防
  • 5S:「整理・整頓・清掃・清潔・躾」で現場環境を整える
  • ヒヤリハット事例の共有:事例を参考に、事故を未然に防ぐ

事故を未然に防ぐことに最も有効であるのは、コミュニケーションをとることです。
始業前の注意喚起や声掛けを行うことで、事故を未然に防ぎ、安全に工事を進めることができます。

品質管理

品質管理とは、クライアントの要望する建築物の品質を守る為、定められている品質評価対象項目に沿って品質試験を行い、作業ごとに品質をチェックする業務です。
品質管理で重要な業務は、工程ごとに写真を撮り、記録として残すことです。
品質管理は、「新QC七つ道具」というチェックフローを活用し、品質の低下を防ぐため、改善点や問題点を見つけ出します。
「新QC七つ道具」は、具体的に以下のもののことを指します。

  • 親和図法
  • マトリックス図法
  • 連関図法
  • アローダイアグラム
  • マトリックスデータ解析
  • 系統図法
  • PDPC図法

原価管理

原価管理とは、工事で使用される材料費や外注費、従業員の労務費など、工事にかかる原価を管理し、予算内で進行できるよう管理する業務のことを言います。
工事における原価管理は、現場管理費や共通仮設費、純工事費といったように細かく分けられている為、正しく原価を計算するのは、手間と時間がかかります。

しかし、正しく原価管理が出来ていない場合、工事にかかる予算をオーバーしてしまい、会社の利益が減少してしまう場合があるため、工事管理において重要な業務であると言えます。

  • 施工管理システム

住宅リフォーム工事における工事管理のコツ

リフォーム工事 工事管理

リフォーム工事は、新築工事とは違い、既存の建築物をどのようにリフォームし、いかに施主の要望にこたえられるかが鍵になってきます。
新築工事で経験を積んだ現場監督でも、リフォーム工事の特性や注意点を理解していないと、予期せぬトラブルが起きる可能性があります。
同じ建築物は存在しないため、新築工事よりもさらに配慮を心掛ける必要があり、どのような事態があっても冷静に対応することが重要となってきます。

工事着工前にできるコツ

住宅リフォームの工事は、新築工事の工事管理と違い、事前に現地調査や建物判断などの事前準備を行います。
リフォーム工事の工事管理において、工事着工前の事前準備をすることは大変重要になってきます。以下では、工事着工前の「事前調査」「工程管理」「安全管理」「予算管理」に分けてコツをお伝えしていきます。

工事着工前:事前調査

リフォーム工事の工事着工前において、現地調査は欠かせない大変重要な業務であると言えます。現地調査とは、建物の現状や工事をするにあたって支障が出るところは無いか、チェックする「住まい診断」のような業務です。
現地調査をするうえでのコツは以下の通りです。

  • 第一印象に気を付ける
  • 時間厳守を徹底する
  • 何をするにも了承を得る
  • 断言を避け、可能性を伝える
  • お客様のご要望を丁寧にヒアリングする

リフォーム工事において、着工前の現地調査は、施主様との信頼関係を築くうえでも大切な業務であると言えます。そのため、採寸や見えている現状だけを調査するだけでなく、現場での施主様の声を大切にする必要があります。
また、現地調査は、できるだけ短時間で終わらせることを心掛け、現場の理解を深めるようにしましょう。

工事着工前:工程管理と時間管理

リフォーム工事は、工事時間や行程の変更が起きる可能性がある為、施主さまが理解したうえで着工ができるように、工程管理と時間管理を行います。
具体的に、リフォーム工事における工事着工前の工程管理の業務内容は、以下の5つです。

  • 工事の日程や工事時間、休日の連絡
  • 解体・着工日を早めに伝える
  • 悪天候による工事の中断の可能性を考慮
  • マンションにおける時間の配慮
  • 従業員の休憩時間の提示

リフォーム工事の場合は、解体や着工前に荷物を移動させたり、片付けをしたりする必要があるため、あらかじめ2週間以上前に日程を伝える必要があります。
また、悪天候の場合、工事が中断してしまう可能性があります。そのため、工程が変更になる場合があることを事前に、施主様に理解をしていただきましょう。

マンションのリフォーム工事の場合、通勤や通学時間帯は混雑が予想されます。混雑を避けるよう配慮するように心がけましょう。

工事着工前:安全管理

リフォーム工事の場合、工事着工前にも安全管理を行う必要があります。
工事着工前の具体的な安全管理の内容は、以下の2つです。

  • 保健期間に注意する
  • 施主様に貴重品管理をしていただく

工事を行う際は、建設工事保険や土木工事保険などの工事保険、労働災害総合保険に加入しますが、リフォーム工事の場合は、保険における期間に注意を払う必要があります。
リフォーム工事は、建築物の状態によって、解体に時間がかかってしまったり、天候により、工期が遅れてしまったり、工事の完成が遅れる可能性が多いためです。
そのため、「保険期間が切れてしまった」ということが無いように、余裕を持った保険期間にしましょう。

また、リフォーム工事は、施主様の生活の場に業者が出入りすることになります。そのため、貴重品の管理を施主様にお願いし、工事中に貴重品に関するトラブルが起こらないように、未然に防ぐのも重要な業務になります。

工事着工前:予算管理

リフォーム工事において、予算管理は大変重要な業務の1つと言えます。
リフォーム工事では、事前調査では分からなかった不具合が、工事着工中に見つかり、修繕費がオーバーしてしまう可能性がある為です。そのため、あらかじめ予算に予備費を設けておくことが、着工前の予算管理のコツです。

具体的に確認しておくべき点は以下の通りです。

  • 工事中の水道、電気、トイレの使用方法・料金形態
  • リフォームローンの有無

工事中のトイレや電気を仮設物で対応してしまうと、高い費用になってしまいます。そのため、事前に使用できるか確認しておきましょう。
また、高額なリフォームローンの場合、追加工事で予算をオーバーしてしまった場合、簡単に増額ができない場合があります。そのため、事前にリフォームローンの有無を確認し、予算に問題が無いか確認しましょう。

工事着工中にできるコツ

工事着工中においても、新築工事とは違った工事管理のコツがあります。新築工事とは違い、既存の建物であるため、施工ミスは施主様に多大な迷惑をかけてしまう恐れがあります。よって、施工中は気を抜くことなく工事を進行させていきましょう。

工事着工中:現場管理

工事着工中における現場管理の注意すべき点もいくつかご紹介します。

◦解体工事に向けた現場養成の徹底
リフォーム工事による解体作業は、既存の建物を工事するため、機材を出し入れする際や飛散物で壁や床が汚れたり、傷ついてしまう可能性があります。
また、配管やガス管を誤って破損させてしまうと、修繕費がかかったり工事に支障が出てしまう可能性があります。そのため、解体工事が始まる前に、現場養成を確実に行う必要があります

◦解体工事による廃棄物の処理
解体工事には、大量の廃棄物が出ます。廃棄物は国が定めた廃棄物処理法やリサイクル法における解体廃棄物処理のルールを守り、適切な処理方法で処理を行わなければいけません。

◦写真撮影
解体工事において、写真を撮影して記録を残すことは、施主様への信頼を得ることに繋がります。

工事着工中:工程管理

工事中の工程管理は、工事が工程通り進んでいるのか、工事における作業の進捗状況を把握し、工期に遅れることのないよう管理することが重要になってきます。
しかし、現地調査では分からなかった、実際の現場の状況や悪天候により、工事が長引いてしまう可能性があります。施主様に事情を説明し、事前に工期に遅れる旨を伝えるようにしましょう。

工事着工中:安全管理

住宅のリフォーム工事では、職人だけでなく生活をしている施主様の安全にも配慮しなくてはいけません。そのため、工事現場の安全な環境を守る為、日々の安全対策を徹底する必要があります。
具体的な安全対策項目は以下の通りです。

  • 現場養成の確認を行う
  • 作業が進むごとに危険個所の安全対策の見直し
  • 危険な機材や資材が、適切に管理されているか
  • 悪天候に備えて、天気予報の確認の徹底
  • 作業ごとに職人間での声掛けの徹底

工事着工中:原価管理

リフォーム工事における原価管理では、工事中の予期せぬ修繕費がかかってしまったり、思わぬ発注があったりと、粗利をコントロールしづらいことが多々あります。
粗利をコントロールできていないと、工事終了後に請求書が届き、粗利が低下している事実を知ることになります。
粗利を低下させないようにするポイントは以下の通りです。

  • 実行予算を着工前に作成する
  • 実行予算の状況が分かるよう工事台帳を記入する
  • 原価計算書の作成
  • 予備費を余裕をもって設ける
  • 施工管理システム

リフォーム工事で起きたトラブルと対処法

リフォーム工事においてよくあるトラブルの事例とそれに対する対処法をご紹介します。

【事例1】支払いに関するトラブル

  • 工事着工前の見積金額は、480万円だったが670万円を請求された。
  • 工事着工中に気になる点があり、相談したところ、業者が「できます」と答えたため無料だと思っていたら、追加費用が発生していた。
  • その後、施主様から「追加料金についての説明がなかったため、追加料金を払えない」とトラブルになった。

対処法

見積書を作成する前から、どのようにリフォームしたいか細かくヒアリングを行うようにしましょう。また、予期せぬ修繕が起きた時の為に、余裕を持った予備費を設定することで、「思ったよりも金額が高くなってしまい、払えない」といったトラブルを防ぐことができます。

さらに、仕様書や要件書を請負契約書と一緒に割印することで、金額が変更した際に証拠として残すことができます。

【事例2】工事期間が延長されたことへの施主様のストレス

  • 外壁塗装の工事期間中、連日の雨で工事ができず、工期までに終えることができなかった。
  • 外壁工事中、窓を開けることができず、ストレスになりトラブルへと発展

対処法

梅雨の時期や長期連休前に工事の依頼があった場合、工期は余裕をもって設定するようにしましょう。また、工期に間に合いそうにない場合は、早めに施主様への報告を行い、日程の調節を行うようにしましょう。

【事例3】工事日変更の連絡を怠り、トラブルへと発展

  • 下請け業者から、工事予定日の変更の申し出があり、了承した。
  • 施主様への連絡が遅れ、当日、「作業員が来ない」とクレームに繋がった

対処法

施主様は、予定を調節して現場にいてくださることが多くあります。
工事の日程が変更になる場合は、速やかに報告するようにしましょう。

【事例4】工事完了後、エアコンの不具合が発覚

  • リフォーム完了後、エアコンのコンセントを指しても、電源が入らなかった。
  • 工事によってエアコンの電気配線が断裂してしまっていた。

対処法

リフォーム工事における工事現場は、飛散物によりパソコンやエアコンといった電気配線を必要とするものに悪影響が起こることがあります。
そのため、作業を始める前に現場養成を丁寧に行い、工事終了後は動作確認を行い、不備がないか確かめるようにしましょう。
参考記事はこちら

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まとめ

リフォーム工事は、新築工事の現場監督とは違う注意すべき点が多くあります。
たとえ、工事管理になれている現場監督でも、リフォーム工事の現場監督を行うとトラブルが起きてしまう可能性があります。

施主様への心遣い、既存の唯一無二の建物を扱っている責任感をもって、マナーや配慮には特に注意を払いましょう。

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