リフォームによって登記？固定資産税増？｜お客様にうまく答えられますか？

「リフォームのあとには登記が必要なんでしょうか？」
この質問は、リフォーム営業をしているとまれにいただくことのある質問です。
部材建材に詳しくても、不動産登記についてはなかなか・・・という営業の方も多く、この質問にはすぐ答えられないケースが多いようです。
今回はリフォームの「登記」まわりを確認してみましょう。

リフォームをすると、登記する必要がある？

リフォームをした際に登記の必要があるかどうかですが、基本的に登記は必要ありません。

ただし例外として、大規模なリフォームなどで建物の「種類」「構造」「床面積」が変わる場合には登記が必要です。

「種類」「構造」「床面積」が変更される場合には登記が必要

登記が必要になる、建物の「種類」「構造」「床面積」が変更された場合ですが、具体的には以下のようなケースが考えられます。

登記に変更が必要な工事を行った場合、原則として1ヶ月以内に建物登記の変更が求められますので注意しましょう。

万が一、登記をしなかった場合はどうなる？

1ヶ月以内に建物登記を変更しなかった場合、罰則を受けることがあります。

刑事罰ではないので前科になるわけではありませんが、10万円以下の過料に処する（不動産登記法第164条）とされています。

また、建物の正確な情報が法務局に反映されず、不動産の売却・相続・担保設定などでトラブルになる可能性もあります。

自治体の現地調査で増築が判明した場合、後から課税されるケースもあります。

リフォームをしたことで固定資産税が上がる？

固定資産税として係る金額は「固定資産税評価額」と言われますが、これは建物の価値によって決まります。

この「価値」を決めるための調査として、家屋の「全棟調査」が行われます。
全棟調査の際に行われるのは外観調査のほか、登記上の情報などです。

そのため、外観から分からず建物登記の変更が無いリフォーム工事の場合、固定資産税が上がることはありません。

固定資産税が上がる可能性があるリフォームとは

逆に、「外観から分かる」「建物登記の変更がある」ケースでは、固定資産税評価額を決める全棟調査において対象とされることがあり、固定資産税が上がる可能性があります。

具体的には以下のような場合です。

上記3点については、上述したように登記が必要な項目です。

4つ目の壁、柱、梁などは建物の「主要構造部」と呼ばれ、これを変更した際には建築確認申請が必要なものです。

そのため、各自治体でも変更したことが把握しやすく、評価として固定資産税が上がる可能性もあります。

逆に固定資産税が”下がる”ケースがある！？

一方で、リフォームすることで固定資産税を下げることができる工事もあります。

例えば「耐震化」「バリアフリー」「省エネ化」などのリフォームは、自治体によっては減税措置が受けられるので、結果として税金を下げることが可能です。

いずれの減税措置も、事前申請・工事内容の条件・完了報告などが必要です。

また、国の制度である「耐震・バリアフリー・省エネ」の軽減措置は比較的共通ですが、それ以外は自治体ごとに制度の有無・内容がまちまちです。

減税措置なので土地の評価額が下がるわけでもないので、該当するお客様には積極的に紹介していきたいところです。

リフォーム後の登記・固定資産税に関するよくある質問

どんなリフォームをすると登記が必要になりますか？

以下のようなケースでは登記の変更が必要になることがあります：

• 建物の一部を増築した場合
• 屋根裏や物置を部屋として使えるようにした場合
• 倉庫や店舗を住居に変えた場合（用途変更）
• 建物の構造（木造→鉄骨など）を変えた場合

※登記手続きは土地家屋調査士などの専門家に依頼できます。

リフォーム後は市区町村に申告が必要ですか？

増築や構造変更などを行った場合、原則として市区町村に申告が必要です。
これは固定資産税の評価額を適切に計算するためで、後で調査が入ることもあります。
申告先は、各自治体の「資産税課」や「税務課」などになります。

過去に増築したけど登記していません。それでも問題ないですか？

登記していない状態でも居住に支障はありませんが、将来の売却・相続・税金計算時に問題になる可能性があります。
「未登記部分」は不動産の評価に含まれないことがあり、トラブルの元になることも。早めの対応が安心です。

登記や固定資産税のことで、どこに相談すればいいですか？

• 登記について　土地家屋調査士または司法書士
• 固定資産税について　お住まいの市区町村の税務課（資産税係）
• 不安な場合　リフォーム会社にまず相談して、専門家を紹介してもらうのもおすすめです。

リフォーム費用に登記費用は含まれていますか？

通常は登記手続きにかかる費用（調査士報酬や登録免許税など）はリフォーム工事費用とは別になります。
必要な場合は、見積もり時に別途相談・紹介されることが多いです。

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まとめ

今回は、登記、固定資産税などなかなか分かりにくい質問について営業の方が適切に答えられるように情報をまとめました。
固定資産税の増減や軽減措置については、自治体によって対応が異なるケースがあるので調査が必要です。
ですが、具体的な調査が始まる前にお客様にこういった情報が伝えられれば、営業の方として更なる信頼感を抱いていただけるかもしれません。