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リフォームによって登記…固定資産税増…お客様に答えられますか?

「リフォームのあとには登記が必要なんでしょうか?」

この質問は、リフォーム営業をしているとまれにいただくことのある質問です。

部材建材に詳しくても、不動産登記についてはなかなか・・・という営業マンも多く、この質問にはすぐ答えられないケースが多いようです。

今回はリフォームの「登記」まわりを確認してみましょう。

リフォームをすると、登記する必要がある?

リフォームをした際に登記の必要があるかどうかですが、基本的に登記は必要ありません。

ただし例外として、大規模なリフォームなどで建物の「種類」「構造」「床面積」が変わる場合には登記が必要です。

「種類」「構造」「床面積」が変更される場合には登記が必要

登記が必要になる、建物の「種類」「構造」「床面積」が変更された場合ですが、具体的には以下のようなケースが考えられます。

  • もともと住宅として利用していたスペースを、一部リフォームして事務所として利用する(建物種類を「居宅」⇒「居宅・事務所」に変更が必要)
  • 屋根を瓦葺からガルバリウム鋼板に変更する(構造の「かわらぶき」の部分が「亜鉛メッキ鋼板ぶき」に変更が必要)
  • 増築または減築によって床面積を変更する(床面積の変更が必要)

登記に変更が必要な工事を行った場合、原則として1ヶ月以内に建物登記の変更が求められますので注意しましょう。

万が一登記をしなかった場合はどうなる?

1ヶ月以内に建物登記を変更しなかった場合、罰則を受けることがあります。

刑事罰ではないので前科になるわけではありませんが、10万円以下の過料に処する(不動産登記法第164条)とされています。

リフォームをしたことで固定資産税が上がる?

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固定資産税として係る金額は「固定資産税評価額」と言われますが、これは建物の価値によって決まります。

この「価値」を決めるための調査として、家屋の「全棟調査」が行われます。

全棟調査の際に行われるのは外観調査のほか、登記上の情報などです。

そのため、外観から分からず建物登記の変更が無いリフォーム工事の場合、固定資産税が上がることはありません。

固定資産税が上がる可能性があるリフォームとは

逆に、「外観から分かる」「建物登記の変更がある」ケースでは、固定資産税評価額を決める全棟調査において対象とされることがあり、固定資産税が上がる可能性があります。

具体的には以下のような場合です。

  1. 屋根材を変更したり、ソーラーパネルを設置するなどして登記の「構造」を変更した場合
  2. 床面積を増やし、登記の「床面積」を変更した場合
  3. 建物の用途を居宅から事務所に変更し、登記の「建物種類」を変更した場合
  4. 壁、柱、梁など外観調査で分かる主要構造部を変更した場合

上記3点については、上述したように登記が必要な項目です。

4つ目の壁、柱、梁などは建物の「主要構造部」と呼ばれ、これを変更した際には建築確認申請が必要なものです。

そのため、各自治体でも変更したことが把握しやすく、評価として固定資産税が上がる可能性もあります。

逆に固定資産税が”下がる”ケースがある!?

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一方で、リフォームすることで固定資産税を下げることができる工事もあります。

例えば「耐震化」「バリアフリー」「省エネ化」などのリフォームは、自治体によっては減税措置が受けられるので、結果として税金を下げることが可能です。

減税措置なので土地の評価額が下がるわけでもないので、該当するお客様には積極的に紹介していきたいところです。

まとめ

今回は、登記、固定資産税などなかなか分かりにくい質問について営業マンが適切に答えられるように情報をまとめました。

固定資産税の増減や軽減措置については、自治体によって対応が異なるケースがあるので調査が必要です。

ですが、具体的な調査が始まる前にお客様にこういった情報が伝えられれば、営業マンとして更なる信頼感を抱いていただけるかもしれません。

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